Como está Portugal?!

Em 2009, à beira da insolvência, o governo de Portugal ofereceu isenções fiscais a estrangeiros que comprassem imóveis no país, com o intuito de atrair investidores. A medida, que na época trouxe grandes injeções de capital aos cofres públicos e foi elogiada por cumprir seu objetivo, hoje traz um gosto amargo aos portugueses. O que o governo não previa era que residir em Portugal se tornaria uma febre, especialmente para os brasileiros.

Considerado um destino paradisíaco e acessível, Portugal se transformou rapidamente no sonho de consumo de estrangeiros de todo o mundo. Com a facilidade de obtenção de visto de residência, o país foi invadido por turistas, aposentados e nômades digitais, aumentando a procura por imóveis e elevando seus valores a níveis astronômicos. De 2010 até 2022, os preços de venda de imóveis subiram 80%, segundo a Eurostat.

Atualmente, o aluguel de um apartamento de um quarto com 25 metros quadrados em Lisboa não sai por menos de 900 euros. Em um país onde mais de 50% da população ganha menos de mil euros por mês, muitas pessoas, mesmo empregadas, não conseguem mais pagar o aluguel, tornando Portugal um símbolo da crise imobiliária na Europa. Mesmo com a retirada dos incentivos do governo, o fim do programa de benefícios parece ter pouco efeito, e os protestos se espalham por todo o território lusitano.

Então, como fica o cidadão português nessa história? E qual será a solução? Para entender melhor como o mercado imobiliário português explodiu, precisamos voltar cerca de quinze anos, a 2008, para compreender como Portugal passou de destino dos sonhos a um pesadelo imobiliário.

O Sonho que Virou Pesadelo…

Portugal foi um dos países europeus mais atingidos pela crise econômica que dominou toda a Europa naquela época. A recessão, que já afetava o país devido ao baixo crescimento e alto endividamento a partir da crise do subprime, teve no resgate aos bancos mais um fator de desestabilização da economia. Em resposta, o então governo do primeiro-ministro José Sócrates, que liderou o país de 2005 a 2011, implementou várias medidas para lidar com as dificuldades econômicas, incluindo programas de austeridade e reformas estruturais, além de buscar apoio internacional.

Austeridade é uma política econômica que busca reduzir déficits governamentais através da diminuição de gastos públicos ou aumento de impostos. Geralmente, é aplicada em situações de crise financeira para restaurar a saúde fiscal de um país. Em 2011, o país solicitou assistência financeira da União Europeia e do Fundo Monetário Internacional para se estabilizar. No entanto, essas políticas não foram bem-sucedidas, resultando na queda do governo em 2011. À beira da falência, o antigo governo português solicitou aos órgãos internacionais 78 bilhões de euros para sua recuperação, mas o empréstimo só foi autorizado sob a condição de que o país implementasse mais medidas de austeridade.

Como consequência, o novo governo cortou empregos e salários no setor público, reduziu aposentadorias, aumentou impostos e implementou reformas além daquelas defendidas pela União Europeia, ganhando para Portugal a reputação de “bom aluno” da austeridade europeia. E para estimular a economia e quitar a dívida do empréstimo, o governo português liberou incentivos fiscais para fundos de investimento imobiliário que investissem em reabilitação urbana e também concedeu o Golden Visa a estrangeiros.

O Golden Visa é um visto de residência para investidores estrangeiros que comprassem imóveis no país acima de 500 mil euros e passassem mais de 183 dias no país durante o ano. Além de serem beneficiados com o visto, esses estrangeiros receberam uma alíquota especial de 20% sobre a renda, que é uma taxa reduzida em comparação às alíquotas normais do imposto de renda no país.

Esse regime fiscal reduzido tinha como objetivo atrair investidores e profissionais qualificados para Portugal, especialmente em um momento em que o país buscava se recuperar de uma crise financeira, incentivando assim a imigração de talentos e o investimento em áreas chave para o desenvolvimento econômico.

Há ainda uma outra parte do programa conhecida como Residentes Não Habituais, que oferece isenções fiscais para rendas e pensões de origem estrangeira. Mas, apesar de bilhões terem sido injetados na economia portuguesa com a chegada dos investidores estrangeiros, as políticas de austeridade também trouxeram inúmeros impactos sociais à população do país.

O desemprego continuava a aumentar, chegando a quase 18% em 2013, assim como a pobreza, que atingia 20% da população portuguesa, um índice nunca antes visto por lá. Nas eleições de 2015, um governo com discurso de políticas anti-austeras foi eleito para reduzir os danos e reverter tais medidas.

Deu certo. A redução das políticas, que naquele momento já não eram mais necessárias, estimulou o consumo interno em Portugal e reduziu o déficit e a dívida. Em 2017, o PIB de Portugal cresceu 2,7%, a taxa mais elevada do país desde os anos 90. Ao mesmo tempo em que as políticas de austeridade eram amenizadas, a economia também sofreu uma reviravolta com o crescimento do turismo e das exportações, por ter diversificado bastante sua base de produtos no governo anterior. Coincidência ou não, Lisboa passou a ser creditada na mídia mundial como a capital mais “descolada” da Europa e se tornou extremamente requisitada por turistas, estudantes, nômades digitais e até startups.

Alta Demanda Imobiliária

Só que Lisboa passou a sofrer com uma altíssima demanda imobiliária, muito devido ao turismo, criando uma pressão do setor para transformar imóveis em hotéis e aluguéis com contratos cada vez menores, devido à atratividade de novas plataformas, como o Airbnb. Além disso, imigrantes também eram atraídos para lá devido ao custo de vida, um dos mais baixos da Europa Ocidental.

Com clima agradável e cultura acolhedora, o país se tornou o sonho de todos aqueles que procuravam por uma qualidade de vida mais acessível. De acordo com dados da Numbeo, o custo de vida em Portugal é 30% mais barato que na França e 26% mais baixo que na Alemanha. Segundo o banco de dados, um casal com consumo médio seria capaz de viver nas cidades menores de Portugal com um salário de 1.700 euros por mês, e na capital Lisboa, 2.000 euros já seriam suficientes.

O país oferece restaurantes com refeições a 15 euros que servem duas pessoas e transporte público a 1,50 a passagem, mas os aluguéis mais baratos, para apartamentos pequenos, são cerca de 1000 euros por mês nas grandes cidades e 750 euros nas pequenas. Só de 2022 para cá, houve um aumento de 50%. Para os demais europeus, chamava muito a atenção a possibilidade de comprar imóveis baratos em Portugal.

Em 2018, um imóvel de 120 metros quadrados no país custava, em média, 3.830 euros por metro quadrado, quase metade da média europeia, que era de 6.157 euros por metro quadrado. E pelo fato de a maioria dos países próximos também usarem o euro, tanto investir em Portugal quanto viajar se tornava muito mais fácil.

O que também é relativamente fácil para o americano, que usa o dólar, uma moeda forte e estável, e mesmo ficando em outro continente, o poder de compra é alto. O que você deve estar se perguntando é: mas e nós, brasileiros, que recebemos em real, uma moeda que já é naturalmente fraca e desvalorizada, e ainda perdemos parte desse valor para as casas de câmbio, como viajar para um país como Portugal?

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Não é surpreendente que muitos brasileiros, insatisfeitos com a qualidade de vida no nosso país, tenham migrado para Portugal. No entanto, conforme reportado pela DW Brasil, muitos brasileiros atraídos pelas boas oportunidades em Portugal acabam ficando sem teto, vivendo em condições precárias e dependendo de doações. E quanto aos portugueses? Como ficaram nessa história?

E os Portugueses?

Embora o objetivo do governo tenha sido alcançado, com uma grande entrada de dinheiro estrangeiro no país, o valor das moradias subiu consideravelmente. Os preços dos imóveis aumentaram em 137% e os aluguéis em 65% desde o início das medidas de atração de investimentos, em 2015.

As cidades mais procuradas por turistas e residentes estrangeiros foram onde os valores dos aluguéis mais cresceram. Em 2023, o aluguel em Lisboa era de 10,38 euros por m² e na cidade de veraneio Algarve, 8 euros.

Na cidade de Évora, a uma hora e meia de Lisboa, os preços dos aluguéis subiram 127% em apenas um ano. Os preços continuaram a subir mesmo durante a pandemia. Em 2020, os preços das habitações em Portugal aumentaram 8,4%, enquanto mais de 50% dos cidadãos portugueses ganhavam menos de mil euros por mês, segundo dados do próprio governo.

A população se viu forçada a pagar aluguéis exorbitantes e a se deslocar cada vez mais para as regiões periféricas. As associações portuguesas defensoras do “direito à habitação digna” denunciam que os aluguéis em Lisboa, Porto e Algarve são proibitivos para a população local. Para alugar um apartamento de um quarto em Lisboa, o residente precisa destinar 63% do seu salário, num momento em que os preços dos alimentos subiram 20% no país.

Georgina Simões, uma cuidadora em um lar de idosos, contou à BBC News que recebeu uma ordem de despejo. O apartamento que ela aluga no centro de Lisboa por 300 euros, cerca de R$1.800 reais, está com o preço bem abaixo dos apartamentos da cidade, e mesmo assim ela precisa trabalhar em dois empregos para conseguir pagar o aluguel.

Georgina representa uma grande parcela da população de Portugal, que vive em um país com um dos menores salários mínimos da Europa, de 820 euros. Com a média do aluguel em Lisboa chegando a 1800 euros, duas vezes e meia o que um português de baixa renda ganha, a situação se complicou.

Mas por que isso acontece? E será que construir mais casas seria a solução?

O grande problema é que Portugal tem mais de 720 mil casas vazias ou abandonadas. Somente na Área Metropolitana de Lisboa, que inclui a capital e mais 18 municípios, o número de habitações vazias é de 160 mil.

“Quando dizem que não existe oferta, é mentira. Na realidade, existem 9 mil pessoas sem-teto em Portugal, com uma média de 80 casas vazias para cada pessoa sem-teto.

Só em Lisboa, são 160 mil casas paradas que nem sequer estão disponíveis no mercado de venda, arrendamento ou locação. É isso que infla os custos das habitações, pois a oferta é real, só não está à disposição de quem precisa”, explica o jornalista Rafael Pinheiro. As casas portuguesas se tornaram um grande ativo para investidores do setor imobiliário do mundo inteiro. Elas ficam lá, apenas existindo, sem sequer cobrir seu custo de manutenção com a locação do imóvel.

Em Portugal, tornou-se relativamente comum que pessoas empregadas vivam em barracas ou quartos compartilhados com desconhecidos. Na Quinta dos Ingleses, uma área florestal próxima a Lisboa, mais de 40 barracos foram construídos pela própria população.

Em 2018, havia 6.044 pessoas sem-teto, e em 2022 esse número saltou para 10.773. Os jovens são os mais atingidos, mas há exceções, como o relato de uma mãe e seus três filhos vivendo em um minúsculo quarto alugado. Mesmo com grande parte da classe trabalhadora lutando para pagar o aluguel, Portugal possui apenas 2% de habitações públicas, uma das menores taxas da Europa. Países como França, Holanda e Áustria têm uma taxa de 30%.

Com essa situação, desde novembro de 2022, inúmeros protestos e manifestações tomaram as ruas de Portugal. Trabalhadores, movimentos sociais e sindicatos têm se mobilizado para lutar pelo direito à moradia. Em abril de 2023, o movimento “Casa é um Direito”, com o apoio da Coalizão de Ação Europeia pelo Direito à Moradia e mais de quinze grupos ativistas, reuniu mais de 30 mil pessoas nas ruas de Lisboa, com manifestações também em Braga, Porto e outras cidades do país.

O mesmo ocorreu em setembro de 2023, quando moradores de Lisboa e mais de vinte outras cidades portuguesas foram às ruas pressionar o governo por medidas eficazes contra a alta dos preços. Com os protestos, o governo foi forçado a anunciar medidas e, finalmente, deu fim ao Golden Visa. Mas será isso suficiente?

O Futuro

No início de 2023, após inúmeros protestos, o governo de Portugal anunciou um pacote de medidas de 900 milhões de euros para enfrentar a crise imobiliária do país. Entre as principais ações, o primeiro-ministro Antônio Costa proibiu novas licenças para Airbnbs e outras modalidades de aluguéis de curto prazo, além de acabar com o Golden Visa. Ao anunciar o fim dessa última medida, Costa afirmou em discurso que esse tipo de isenção fiscal não se justificava mais.

Outra política anunciada pelo governo foi a implementação de um mecanismo para regular o aumento dos aluguéis em 2% e oferecer incentivos fiscais aos proprietários que convertessem suas propriedades turísticas em habitações para aluguel. As novas licenças para Airbnbs seriam permitidas apenas em áreas rurais e menos povoadas.

Quanto aos imóveis desocupados, o governo prometeu alugar essas casas por um período de cinco anos e colocá-las no mercado de aluguel. No entanto, quando essas medidas foram anunciadas, a população e até mesmo especialistas as consideraram mínimas e tardias.

“Há dez anos, isso poderia ter um efeito interessante, mas agora que o aluguel médio em Lisboa é de 2.000 euros, pergunto-me se fará alguma diferença na vida das pessoas”, disse o ativista da habitação Vasco Barata à CNN Portugal. Com o fim do Golden Visa, as vendas desaceleraram, mas a demanda ainda é maior que a oferta. Estrangeiros continuam atraídos pelo clima ensolarado e pelos preços dos imóveis, que são metade dos de cidades como Paris e Zurique.

As medidas foram amplamente criticadas por beneficiarem os proprietários e transferirem dinheiro do Estado para bolsos privados, com a decisão do governo de sublocar propriedades abandonadas e oferecer isenções fiscais aos que vendessem suas propriedades ao Estado.

Um ano após o anúncio das medidas, a situação parece só ter piorado. Com o aumento da taxa de juros do Banco Central Europeu, os proprietários que recorreram a empréstimos para pagar seus imóveis enfrentam taxas mais altas, o que fez os preços subirem 12% ao longo de 2023.

A imposição de um aumento máximo de 2% nos aluguéis, que deveria beneficiar os inquilinos, acabou prejudicando-os, como era previsível. Sempre que o governo interfere nas decisões consensuais de compra e venda, surgem problemas. Em Portugal, em vez de reduzir o preço dos aluguéis, aconteceu o contrário. Os proprietários preferiram encerrar contratos vigentes para iniciar novos, com valores muito superiores aos anteriores.

Uma pesquisa realizada pela Imovendo com 14.749 compradores, proprietários e consultores imobiliários no início de 2024 revelou que apenas 10% dos entrevistados acreditam que as medidas beneficiaram o setor imobiliário em Portugal.

A pesquisa também mostrou que 56% dos portugueses tiveram suas expectativas frustradas em relação à compra e venda de imóveis e estão descrentes quanto a melhorias. Dos entrevistados, 46% acreditam que em 2024 a venda de imóveis vai estagnar, enquanto 40% preveem uma diminuição. Segundo previsões, o ano de 2024 será marcado pela desaceleração da procura no setor imobiliário devido à alta da taxa de juros e da inflação no país. No entanto, a diminuição da procura não significa necessariamente a queda dos preços, explicam os especialistas.

O preço não deve cair por causa do grande desequilíbrio que ainda existe entre a oferta e a demanda. Dados provisórios indicam que 2024 terminará com 20% a menos de casas vendidas em comparação com o ano anterior. Em termos de longo prazo, Portugal ainda tem muitos desafios a enfrentar. Para especialistas, um primeiro passo seria expandir o parque habitacional público, que atualmente está bem abaixo do nível de seus países vizinhos.

O aumento de casas oferecidas pelo Estado a preços acessíveis poderia ser, supostamente, uma resposta inicial do governo para um problema social, além de criar a possibilidade de que o preço dos imóveis privados seja afetado, pressionando uma queda nos valores em geral. A maioria dos recursos públicos de Portugal atualmente está destinada à reabilitação de casas, o que, embora ajude, não atinge o público certo, que são aqueles sem acesso a moradias a preços acessíveis.

O governo agora precisa destinar mais recursos para a construção de novas casas, incluindo residências para estudantes universitários. Outra proposta seria a criação de mecanismos de incentivo à aquisição da casa própria, como: isenção de impostos no primeiro imóvel comprado; garantia do próprio poder público de empréstimos bancários com ofertas sem entrada; redução do imposto sobre bens e serviços das casas em construção e outras medidas que facilitariam ao cidadão português garantir um imóvel.

Mas soluções de longo prazo, apesar de importantes, não agradam de imediato a população, que espera uma solução rápida para um problema que já se arrasta há anos e prejudica a maioria, não só os mais pobres. Uma solução de curto prazo apontada seria que o governo ampliasse o acesso aos programas de financiamento imobiliário para os jovens portugueses, mas é necessário ter cuidado para não facilitar demais o crédito e criar uma crise semelhante à de 2008 nos Estados Unidos.

Certamente não é uma situação simples, e medidas precisam ser tomadas para consertar isso. E você, o que acha da situação atual em Portugal e da forma como estão tentando resolver esse problema?

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Gratidão!!!